Mietrecht

08.07.2015

Neueste Entscheidungen zur Kaution

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Jahr eine ganz wichtige neue Entscheidung zur Barkaution getroffen.
Danach ist es also so, dass ein Vermieter sich bei Ende des Mietvertragsverhältnisses (im Übrigen auch nicht im laufenden Mietvertragsverhältnis) nicht einfach an der Barkaution bedienen kann. Dies jedenfalls dann nicht, wenn zwischen Mieter und Vermieter Streit darüber besteht, ob die Ansprüche des Vermieters bestehen oder nicht.
Der Mieter kann ein solches Handeln des Vermieters auch durch eine einstweilige Verfügung untersagen lassen.

Küpers-Quill
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

22.05.2015

Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Der Bundesgerichtshof hat auch in diesem Jahr wieder fleißig Entscheidungen veröffentlicht. Es liegen erneut aktuelle Entscheidungen vor, wonach nunmehr davon auszugehen ist, dass nahezu keine Schönheitsreparaturklausel in Mietverträgen mehr zu Gunsten von Vermietern hält. Jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, wie das vielfach der Fall ist.
Damit braucht ein Mieter dann, wenn er eine solche Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen hat, die Wohnung nicht malerisch instand zu setzen.

Küpers-Quill
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

18.07.2014

Zustimmung einer Eigentümergemeinschaft zur Errichtung einer Mobilfunksendeanlage

In seinem Urteil vom 24.01.2014 (AZ: V ZR 48/13) hat der BGH entschieden, dass die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf.

Im vorliegenden Fall wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dass eine Mobilfunksendeanlage auf dem Dach der Wohnungseigentumsanlage errichtet werden soll.

Der BGH hat diesen Beschluss nunmehr aufgehoben, da es sich hierbei um eine bauliche Veränderung handele, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf.
Eine Ausnahme besteht, wenn der Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen ist.
Der BGH sah aufgrund der vorgetragenen immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte jedoch eine solche Geringfügigkeit als nicht gegeben.
Ferner betonte der BGH, dass es für das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage notwendig ist, gerade auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen, ein starkes Maß an gegenseitiger Rücksichtnahme walten zu lassen.

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Küpers-Quill

15.01.14

Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum!

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil v. 25.10.2013) darauf verwiesen, dass Wohnungseingangstüren notwendigerweise im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen. An solchen Türen könne kein Sondereigentum begründet werden. Falls sich solche Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) befänden, hätten solche Regelungen lediglich rein deklaratorischen Charakter. Da erst durch die Einfügung der Wohnungseingangstüren letztlich die Abgeschlossenheit der Sondereigentumsräume hergestellt wird, seien diese zwingend Gemeinschaftseigentum. Daher können auch die Wohnungseigentümer im Beschlusswege Entscheidungen zu Veränderungen (neue Türen, andere Türen, Anstrich, etc.) treffen.

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Küpers-Quill

13.11.13

Garage und Wohnung ein Mietvertrag?
Wie sieht es mit der Kündigung aus?

Eine sich immer wieder im Rahmen eines Mietvertrages stellende Frage ist, ob Garage und Wohnung dann, wenn darüber zwei verschiedene Verträge abgeschlossen wurden, wie ein Mietvertrag zu behandeln sind oder, ob der Mieter oder Vermieter Garage und Wohnung getrennt voneinander kündigen können.

Nach einem neuen Urteil des BGH vom 09. April 2013, AZ: XIII ZR 245/12, handelt es sich dann, wenn Garage und Wohnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unter Geltung unterschiedlicher Kündigungsfristen vermietet werden, im Zweifel nicht um einen einheitlichen Mietvertrag.

Der Mieter oder Vermieter, der sich auf einen anderen Standpunkt beruft, – es liegt nur ein einheitlicher Mietvertrag vor – muss die besonderen Umstände dafür beweisen, dass ausnahmsweise dann von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen ist.

Satellitenschüssel trotz Internetanschluss?

 Seit vielen Jahren gehört es zum immer wiederkehrenden Streit bei Gericht, ob eine Satellitenschlüssel angebracht werden darf oder entfernt werden muss und wie hier die Verpflichtungen von Mieter- und Vermieterseite zu sehen sind.

 – Als Grundsatz gilt:

Bei der Frage, ob dem Mieter ein Recht zur Anbringung und zum Betrieb einer Satellitenschlüssel zusteht, ist abzuwägen zwischen dem grundrechtlich geschützten Eigentumsinteresse des Vermieters auf der einen und dem Recht auf freie Information des Mieters auf der anderen Seite.

 – Zukunftsaussicht gemäß neuster Rechtsprechung BGB:

Der BGH hat sich zu diesem Thema im Jahre 2013 mit 2 aktuellen Entscheidungen geäußert. Danach gilt

           das Internet ist als gänzlich gleichwertig anzusehen, um dem Informations-und Teilhaberinteresse des Mieters Genüge zu tun,

          der Widerruf einer früheren Erlaubnis zur Anbringung einer Satellitenschüsselkann in Betracht kommen,

          der Mieter hat keinen Anspruch auf kostenfreie Zurverfügungstellung einesFernsehempfanges, sondern kann ggfs. auf einen kostenpflichtigen Internetzugang verwiesen werden.

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Küpers-Quill

05.03.2013:

Ein Vermieter, der einem Mieter die Installation einer Parabolantenne gestattet hat, unter Hinweis, dass diese Genehmigung dann widerrrufen werden könne, wenn sich veränderte Umstände ergeben, darf nach Rechtsprechung des LG Berlin dann davon Gebrauch machen, wenn vermieterseitig ein rückkanalfähiger Breitbandanschluss installiert wurde.

Hierbei ist nach Auffassung des Gerichtes unerheblich, dass für diesen Breitbandanschluss ein monatliches Entgelt auf den Mieter zukommt. Das Recht des Mieters auf einen Zugang zu Informationen aus dem Heimatland sei durch einen solchen Anschluss gewährt. Dass das nicht kostenfrei zu haben ist, ist nach Auffassung des Gerichtes hierbei zumutbar.

Entscheidend: Die vormalige Gestattung des Aufstellens der Parabolantenne muss vom Vermieter unter dem Vorbehalt des Widerrufs erfolgt sein. Sonst ist der Vermieter daran gebunden.

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Küpers-Quill

Aktuelles aus dem Mietrecht:

In der mietrechtlichen Praxis kommt es nicht selten vor, dass Mieter und Vermieter über ein mögliches Vorkaufsrecht des Mieters sprechen und hierzu eine Vereinbarung treffen wollen. Bei einem Mietvertrag, in dem ein Vorkaufs- und/oder Ankaufsrecht zugunsten des Mieters vorgesehen ist, handelt es sich um einen zusammengesetzten Vertrag, da in einem solchen Mietvertrag Regelungen aus einem Grundstücksvertrag und einem Mietvertrag miteinander kombiniert werden. Grundsätzlich ist bei solchen zusammengesetzten Verträgen die strengste Formvorschrift zu erfüllen und damit die Formvorschrift des § 311 b Abs.1 S. 1 BGB. Danach muss ein solcher Mietvertrag, der ein solches Vorkaufs-/Ankaufsrecht enthält, ebenfalls notariell beurkundet werden, um formwirksam zu sein.

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Küpers-Quilll